Avui s’ha publicat al DOGC el DECRET LLEI 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya en l’àmbit de la penyora. Aquest Decret entra en vigor al dia següent de la seva publicació al DOGC i permet a l’Administració qualificar determinades zones de Catalunya d’àrees amb mercat d’habitatge tens i subjectar els contractes d’arrendament que s’hi concloguin a un règim de contenció de les rendes. El Decret Llei s’haurà de convalidar pel Parlament de Catalunya abans de trenta dies. En el cas de que no es convalidi, deixarà d’estar vigent. Heu de tenir present, que per la seva aplicació pràctica, abans es necessita la declaració prèvia d’àrea amb mercat d’habitatge tens per part de l’Administració competent:
- A LA CIUTAT DE BARCELONA: per acord del Ple municipal de l’Ajuntament de Barcelona.
- A LA RESTA DE MUNICIPIS DE CATALUNYA: Serà el DEPARTAMENT DE LA GENERALITAT competent en matèria d’habitatge
La declaració i les seves revisions s’han de publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya i als portals de transparència de la Generalitat i dels municipis afectats. Es tracta d’una mesura limitada en el temps, que es pot declarar amb una durada. El Decret llei també incorpora diverses modificacions en el règim vigent aplicable a la penyora. Ofertes i publicitat d’arrendament d’habitatge en àrees declarades de mercat tens: A tenor de l’article 14 en totes les ofertes d’arrendament d’habitatges ubicats en àrea declarada de mercat tens, inclosos els arrendaments a què es refereixen els articles 10 i 11 –contractes preexistents de renda superior al preu de referència i habitatges de nova construcció o rehabilitats-, cal informar de l’aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que correspongui. Objecte del Decret llei: És regular la contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge en què concorrin les circumstàncies següents: 1r. Que es destini a constituir la residència permanent de l’arrendatari. 2n. Que se situï en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens. 3r. Que no es trobi subjecte a un règim amb protecció oficial. Determinació de la renda inicial: L’article 6 estableix que en els contractes d’arrendament d’habitatge objecte d’aquest Decret llei que es concloguin en àrees declarades de mercat tens, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar en un 10% el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Preu de referència: A tenor de l’article 7 el preu de referència s’estableix a partir de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que elabora i publica el departament competent en matèria d’habitatge.
- A l’escrit en què es formalitza el contracte d’arrendament cal adjuntar-hi el document que genera el sistema d’indexació informant de l’índex corresponent a un habitatge anàleg a l’arrendat, expressat en €/m², amb els seus marges inferior i superior. Les dades obtingudes han de referir-se a la data de conclusió del contracte.
- El contracte ha d’indicar l’import exacte que les parts contractants consideren preu de referència dins dels marges expressats pel sistema d’indexació, ateses totes les circumstàncies de la finca arrendada que han de ser ponderades. Si concorren circumstàncies excepcionals no preses en consideració pel sistema d’indexació que fan que el preu de referència per a l’habitatge arrendat hagi d’anar més enllà del marge superior, cal justificar a bastament en el contracte les raons de la desviació. En cap cas, tanmateix, la desviació no pot ultrapassar el marge superior en més d’un 5%.
- Si les parts contractants no indiquen en el contracte l’import exacte que consideren preu de referència, s’entén que és la mitjana dels valors inferior i superior expressats pel sistema d’indexació.
Revisió de la renda: A tenor de l’article 8 en els contractes subjectes a règim de contenció de rendes, la renda contractual només pot ser revisada si així s’ha pactat expressament i, en aquest cas, cal fer-ho amb remissió a la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat a data de cada revisió. Despeses generals i de serveis individuals: A tenor de l’article 9 en els contractes subjectes a règim de contenció de rendes, les parts poden pactar l’assumpció per l’arrendatari de despeses generals i serveis individuals, d’acord amb la llei. En aquest cas, cal fer constar de forma desglossada, en cada pagament, la renda i les despeses assumides per l’arrendatari. Contractes preexistents de renda superior al preu de referència: A tenor de l’article 10:
- Si l’habitatge objecte de contracte d’arrendament en àrea declarada de mercat tens es trobava prèviament arrendat i la renda percebuda per l’arrendador ultrapassava en el moment de l’extinció del contracte la que resultaria d’aplicar la regla de l’article 6, hom pot fixar com a renda inicial del nou contracte la mateixa del contracte anterior. En aquest cas, cal acreditar la quantia i la data de meritació de la darrera renda en el contracte precedent i fer constar aquestes dades en el nou contracte.
- La regla de l’apartat 1 s’aplica també als contractes que siguin renovació d’un contracte previ entre les mateixes parts.
- En els contractes a què es refereix l’apartat 1 es pot pactar la revisió anual de la renda i l’assumpció de despeses generals i serveis individuals per l’arrendatari, en els termes i dins dels límits legals. La revisió anual de la renda, en cas de pacte, s’ha d’efectuar amb remissió a la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat en la data de cada revisió.
- Als efectes de determinar la renda del contracte precedent, no s’han de prendre en consideració eventuals augments de renda acordats l’any previ a l’extinció del contracte que no resultin de l’aplicació de les regles d’actualització o elevació de la renda establertes per la llei.
Habitatges de nova edificació o rehabilitats destinats a arrendament: A tenor de l’article 11, en el cas dels contractes d’arrendament d’habitatges objecte d’aquest Decret llei que siguin de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació, durant els 5 anys posteriors a l’obtenció del certificat final d’obra, la renda pactada a l’inici del contracte no pot ultrapassar en un 20% el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Se n’exceptua el cas en què s’hagin obtingut subvencions públiques per a la realització de les obres, supòsit en el qual la renda resta subjecta a l’increment màxim previst per l’article 6. Obres de millora: A tenor de l’article 12 en els contractes subjectes a règim de contenció de rendes, la realització per l’arrendador d’obres de millora permet, transcorregut el termini mínim de durada obligatòria per a l’arrendador, elevar la renda en els termes previstos per la llei, encara que aquesta ultrapassi el límit establert en l’article 6. Reemborsament de quantitats percebudes en excés: A tenor de l’article 13 el cobrament per l’arrendador de rendes que ultrapassin els límits establerts per l’article 6 dona dret a l’arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés amb meritació de l’interès legal. Aquesta reclamació es podrà tramitar com a judici verbal. Règim del lloguer d’habitatges de major superfície A tenor de la Disposició addicional tercera, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens pot determinar, de forma motivada, que el règim de contenció de rendes previst en aquest Decret llei no sigui d’aplicació als habitatges amb una superfície de sostre útil superior als 150 metres quadrats. Règim dels contractes d’arrendament d’habitatge vigents: A tenor de la Disposició Transitòria primera, els contractes d’arrendament d’habitatge conclosos amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquest Decret llei es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. En cas de novació del contracte que suposi una ampliació de la durada o una modificació de la renda, amb posterioritat a la declaració de l’àrea en què es trobi l’habitatge com a àrea amb mercat d’habitatge tens, ha d’aplicar-se el que estableix aquest Decret Llei. Règim dels habitatges de nova edificació o rehabilitats destinats a arrendament: A tenor de la Disposició Transitòria Segona, el règim de contenció de rendes establert per aquest Decret llei s’aplicarà als habitatges de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació una vegada hagin transcorregut 3 anys des de l’entrada en vigor d’aquest Decret llei.
