El documento de reserva o contrato de reserva -empleado de forma frecuente en la profesión de los agentes inmobiliarios en el marco de una operación- es un contrato atípico, es decir, no está regulado normativamente. Por lo tanto, la configuración del contrato es libre, pudiendo hacer “un traje a medida” que regule todos aquellos aspectos que sean necesarios.

En este sentido también es necesario recordar que en cualquier tipo de contrato –y más en contratos atípicos– tiene que existir un equilibrio entre las obligaciones y los derechos asumidos por las partes, así como una redacción de las cláusulas clara que no pueda inducir a error.

No obstante lo anterior, es habitual que estos documentos no se adapten al caso en concreto, sino que se utilicen modelos tipos o estándares muy escuetos y sencillos. En estos modelos, como norma general, faltan elementos esenciales de la operación que permiten que el potencial comprador se haga una imagen clara y concisa de la misma. Razón por la cual los Juzgados y Tribunales vienen obligando, casi unánimemente, a que se tenga que devolver el importe de la reserva al potencial comprador.

Por otro lado, la regulación actual en Cataluña, en concreto el artículo 621-8 del libro sexto del Código Civil Catalán, estipula que “La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecho como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y por anticipado del precio de la compraventa”. Por lo tanto, se tiene que tener especial de aceptar cantidades por anticipado, pues dependiendo de las facultades que el propietario/vendedor haya otorgado al agente, este podría estar aceptando -tácitamente- unas arras confirmatorias.

En conclusión, nuestra recomendación desde el Colegio y Asociación de Agentes Inmobiliarios es la de no hacer uso de este tipo de documentos y hacer directamente un contrato de compraventa con arras.