El passat 16 de juny va entrar en vigor la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (d’ara endavant, la “LCCI”) que, entre d’altres, reforma la llei hipotecària. Aquesta llei trasllada la Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014. La clara asimetria, quant a coneixements bancaris, existent entre les parts d’un contracte de préstec (prestatari -persona física- i prestador –professional-) ha abocat al fet que l’objecte d’aquesta llei sigui precisament establir a favor del prestatari persona física i, si escau, del fiador o garant del préstec, unes normes de protecció addicionals. No obstant això, la LCCI només serà aplicable si el préstec en qüestió està garantit amb un dret reial (ja sigui per hipoteca, anticresis, o un altre) que (i) recaigui sobre un bé immoble d’ús residencial, entès com aquell que té una funció domèstica (garatge, traster, habitatge, etc.); o (ii) tingui com a finalitat adquirir o conservar la propietat d’un terreny o immoble –construït o per construir-. Caldrà tenir una especial atenció donat que aquesta llei no només és aplicable a prestadors sinó també als intermediaris de crèdits immobiliaris. Així mateix, us recordem que la LCCI estableix de forma clara i contundent que totes les disposicions en ella establertes, així com les previstes a la normativa que la desenvolupi, tenen caràcter imperatiu –tret que la norma indiqui el contrari- i, per tant, qualsevol pacte en contrari serà nul. De la LCCI, volem destacar els següents aspectes: – La taxació de l’immoble que garantirà el compliment del préstec haurà de ser realitzada per un professional independent del prestador o de l’intermediari de crèdits immobiliaris. Aquesta taxació haurà de realitzar-se amb subjecció a l’Ordre ECO/805/2003 per (i) una societat o servei de taxació regulat per la Llei 2/1981; o (ii) per un professional degudament homologat de conformitat amb el Reial decret 775/1997 (Art. 13). – Es configura un nou repartiment de les despeses derivades de la hipoteca. En aquest sentit, el banc haurà de fer front a les despeses de gestoria, registre, notària, impost sobre actes jurídics documentats i de la seva pròpia còpia de l’escriptura, mentre que el prestatari haurà de pagar la taxació del bé que es grava i de la seva pròpia còpia de l’escriptura (Art. 14). – S’estableix l’obligació de, com a mínim 10 dies abans a la signatura del préstec, lliurar al prestatari, entre altres documents, la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE) i una còpia del projecte de contracte (Art. 14). – S’imposa l’obligació al prestatari de, almenys un dia abans que s’autoritzi l’escriptura de préstec, comparèixer davant un Notari perquè aquest estengui, gratuïtament, una acta acreditativa (i) del compliment dels requisits previstos a l’article 14 de la LCCI; (ii) de que el Notari l’ha informat personalment sobre el FEIN i del FiAE; i (iii) que ha respost a un test relatiu a la documentació i informació facilitada (Art. 15). Sense aquest requisit no es podrà autoritzar ni inscriure al Registre de la Propietat l’escriptura de préstec (Art.22). – Reglamentàriament es regularan els requisits mínims, quant a coneixements i competències necessàries es refereix, que els intermediaris de crèdits immobiliaris i el seu personal hauran de reunir. Tot això per a assegurar que el prestatari rep una informació adequada i ajustada a les seves necessitats. – S’estableixen unes normes de conducta per als intermediaris de crèdits immobiliaris que hauran de ser observades en el procés d’elaboració, promoció, comercialització i contractació de préstecs immobiliaris, tan respecte de la seva organització interna, com respecte del client. – Es regula per primera vegada el règim jurídic aplicable als intermediaris de crèdits immobiliaris. A aquests, els serà aplicable la LCCI, les disposicions que la desenvolupin (estatals i autonòmiques) i supletòriament la Llei 2/2009 de 31 de març. En concret la LCCI regula el seu registre, inscripció, requisits d’informació, requisits de garantia i règim sancionador.
Entrada en vigor de la ley 5/2019
