El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, la “LCCI”) que, entre otros, reforma la ley hipotecaria. Esta ley transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

La clara asimetría, en cuanto a conocimientos bancarios, existente entre las partes de un contrato de préstamo (prestatario -persona física- y prestamista –profesional-) ha abocado a que el objeto de esta ley sea precisamente establecer a favor del prestatario persona física y, en su caso, del fiador o garante del préstamo, unas normas de protección adicionales.

No obstante, la LCCI solo será de aplicación si el préstamo en cuestión está garantizado con un derecho real (ya sea por hipoteca, anticresis, u otro) que (i) recaiga sobre un bien inmueble de uso residencial, entendido como aquel que tiene una función doméstica (garaje, trastero, vivienda, etc.); o (ii) tenga como finalidad adquirir o conservar la propiedad de un terreno o inmueble –construido o por construir-. Habrá que tener una especial atención puesto que esta ley no solo es aplicable a prestamistas sino también a los intermediarios de créditos inmobiliarios.

Asimismo, os recordamos que la LCCI establece de forma clara y contundente que todas las disposiciones en ella establecidas, así como las previstas en la normativa que la desarrolle, tienen carácter imperativo –a menos que la norma indique el contrario- y, por ende, cualquier pacto en contrario será nulo.

De la LCCI, queremos destarar los siguientes aspectos:

– La tasación del inmueble que garantizará el cumplimiento del préstamo deberá ser realizada por un profesional independiente del prestamista o del intermediario de créditos inmobiliarios. Dicha tasación deberá realizarse con sujeción a la Orden ECO/805/2003 por (i) una sociedad o servicio de tasación regulado por la Ley 2/1981; o (ii) por un profesional debidamente homologado de conformidad con el Real Decreto 775/1997 (Art. 13).

– Se configura un nuevo reparto de los gastos derivados de la hipoteca. En este senitdo, el banco deberá hacer frente a los gastos de gestoría, registro, notaria, impuesto sobre actos jurídicos documentados y de su propia copia de la escritura, mientras que el prestatario deberá pagar la tasación del bien que se grava y de su propia copia de la escritura (Art. 14).

– Se establece la obligación de, como mínimo 10 días antes a la firma del préstamo, entregar al prestatario, entre otros documentos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y una copia del proyecto de contrato (Art. 14).

– Se impone la obligación al prestatario de, al menos un día antes de que se autorice la escritura de préstamo, comparecer ante un Notario para que éste extienda, gratuitamente, un acta acreditativa (i) del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14 de la LCCI; (ii) de que el Notario le ha informado personalmente sobre el FEIN y del FiAE; y (iii) que ha respondido a un test relativo a la documentación e información facilitada (Art. 15). Sin este requisito no se podrá autorizar ni inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de préstamo (Art. 22).

– Reglamentariamente se regularán los requisitos mínimos, en cuanto a conocimientos y competencias necesarias se refiere, que los intermediarios de créditos inmobiliarios y su personal deberán reunir. Todo ello para asegurar que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades.

– Se establecen unas normas de conducta para los intermediarios de créditos inmobiliarios que deberán ser observadas en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del cliente.

– Se regula por primera vez el régimen jurídico aplicable a los intermediarios de créditos inmobiliarios. A estos, les será de aplicación la LCCI, las disposiciones que la desarrollen (estatales y autonómicas) y supletoriamente la Ley 2/2009 de 31 de marzo. En concreto la LCCI regula su registro, inscripción, requisitos de información, requisitos de garantía y régimen sancionador.

Os mantendremos informados de la normativa que desarrolle la LCCI según vaya publicándose.