Qué nos depara el mercado inmobiliario en 2021

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Las perspectivas macroeconómicas en 2021
El impacto de la normativa jurídica en el mercado inmobiliario
Evolución del mercado inmobiliario en 2020 y perspectivas para 2021
Cómo construir ciudades más sostenibles e igualitarias


Si eres profesional inmobiliario, seguro que te encantaría saber qué nos depara  el mercado inmobiliario en 2021, adelantarte a los acontecimientos y preparar tu negocio para los nuevos retos que se le presenten.

A nosotros, también. Por eso, en API organizamos cada mes de enero la Tribuna Immoscòpia, una jornada de debate con personalidades del mundo inmobiliario que comparten con nosotros relevante información de mercado de primera mano.

El pasado 29 de enero, la agencia de viajes Pangea, en Barcelona, fue el escenario de la sexta edición de la Tribuna Immoscòpia, organizada nuevamente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona con la colaboración de APCE Catalunya y el Colegio de Arquitectos de Catalunya y patrocinada por Andbank, Tecnitasa y Tecnotramit.

Con un formato adaptado a la situación sanitaria actual, la jornada de debate se desarrolló en una sesión sin público, retransmitida en streaming, moderada por el prestiogioso periodista Xavier Graset e inaugurada por Agustí Serra, secretario de la Agenda Urbana y Territorio de la Generalitat de Catalunya.

Durante su intervención, Serra lamentó la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que ha supuesto la anulación de algunos artículos del decreto ley 17/2019 de la Generalitat de Catalunya, que obligaba a los grandes tenedores ofrecer alquiler social a las personas vulnerables que ocupan ilegítimamente una vivienda, en un contexto en el que “las situaciones de vulnerabilidad residencial han aumentado todavía más por la pandemia”. Además, Serra enfatizó la importancia de la rehabilitación de edificios tanto para mejorar la calidad la calidad ambiental y la calidad de vida de los ciudadanos como para recuperar el dinamismo del sector inmobiliario.

Las perspectivas macroeconómicas en 2021

Tras la inauguración de la jornada, se llevó a cabo la primera mesa redonda, centrada en las perspectivas macroeconómicas para el 2021, en la que participaron Vicenç Hernández, presidente de la AIC y CEO de Tecnotramit, el economista Gonzalo Bernardos y Alex Fusté, Economista jefe del Grupo Andbank y director de Inversiones de Andbank España.

Vicenç Hernández destacó que con la crisis del coronavirus “Hemos aprendido muchas lecciones, entre otras, que las empresas tienen que tener un propósito con trascendencia social y que tienen que ser ágiles”. Además, el presidente de la AIC se mostró crítico con la regulación de la Generalitat del mercado del alquiler: “Las limitaciones previas del alquiler en otras capitales europeas fracasaron. Desde la AIC, hemos insistido en los efectos negativos de las políticas populistas para fomentar el alquiler, que dejan en manos de la propiedad privada un problema social. Y si se acaba atacando al derecho de la propiedad privada, las consecuencias pueden ser catastróficas”.

 “Me preocupa que nos instalemos en esta laxitud monetaria y fiscal, porque genera mayores desigualdades y desincentiva el ahorro”. Alex Fusté, Andbank

Gonzalo Bernardos hizo hincapié en la gravedad de la situación, recordando que “desde 1939 el PIB no caía tanto en España, un 11%“.  Aun así, Bernardos elogió la actuación del BCE en esta crisis, que ha permitido que “el Euríbor a un año esté a -0,497 en enero de 2021“.  En este sentido,  el economista se mostró optimista respecto a sus previsiones de cara a 2021: “El sector inmobiliario siempre va por detrás de la economía. Si la vacuna es efectiva a partir de junio, este año creceremos alrededor del 6%, el mayor crecimiento en democracia. Podemos ser relativamente optimistas cuando se acabe la pandemia, pues si el 70% de la población está inmunizada en junio, la crisis inmobiliaria durará menos de dos años”.

A pesar de mostrarse también optimista en líneas generales, Alex Fusté, director de Inversiones de Andbank España, veía con cierta preocupación algunos indicadores macroeconómicos: “Europa probablemente sólo crezca un 4% interanual este año mientras que Estados Unidos lo hará en un 5,5%, China en un 8% e India llegará hasta el 10% de crecimiento”. También alertó de que las políticas de laxitud monetaria y fiscal actuales pueden generar mayores desigualdades y desincentivar el ahorro, lo que puede desembocar en una elevada tasa de inflación “a partir de 2025

Ante este peligro, en el coincidían los tres especialistas, Gonzalo Bernardos hablaba de la importancia de “ir a una economía de más inflación, pero generada por una subida de salarios”.

El impacto de la normativa jurídica en el mercado inmobiliario

La jornada continuó con una mesa centrada en el impacto que está teniendo en el mercado inmobiliario la aprobación de las últimas normativa, más de 20 solo en 2020. Como era de esperar, los expertos participantes también reaccionaron a la noticia de la sentencia del Tribunal Constitucional que anula algunos artículos del Decreto ley 17/2019 impulsado por la Generalitat de Catalunya.

Así, Montserrat Junyent, responsable de la asesoría jurídica de la AIC y el COAPI de Barcelona, Javier Orduña, ex Magistrado de la Sala Civil del Tribunal Supremo y Carles Sala, secretario de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat de Catalunya entre 2011 y 2018, coincidieron en la oportuna derogación parcial del TC del decreto ley.  De hecho, Carles Sala afirmó que, “desde un punto de vista jurídico, creo que el TC tenía motivos para anular todo el Decreto 17/2019 y no solo algunos artículos” y el exmagistrado del Tribuna Supremo Javier Orduña insistió en la necesidad de que la legislación autonómica y estatal vayan coordinadas. Los tres expertos, además, coincidieron en señalar que las  medidas contenidas en han tenido el efecto contrario al deseado, dificultando el acceso a la vivienda y afectado gravemente a la seguridad jurídica del sector por su clara inconstitucionalidad. 

 “Hay que fomentar la colaboración público-privada para solucionar los problemas de vivienda.” Montserrat Junyent, AIC y COAPI Barcelona

Más allá de este tema de candente actualidad, el debate cubrió también otros aspectos, como la dificultad de adaptación de los profesionales a las numerosas normativas aprobadas, que suponen un auténtico cambio de escenario y producen inseguridad jurídica tanto a propietarios como a inquilinos, aseguró Montserrat Junyent, que se quejó además de que, con algunas normativas, “se está trasladando la responsabilidad de generación de parque público de vivienda al sector privado, cuando lo que se tiene que conseguir es una efectiva relación público-privada. El sector público tiene que adoptar medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social suficiente, no penalizar a los propietarios”.

Carles Sala denunció también que “los movimientos sociales se están convirtiendo en el motor legislativo en materia de vivienda y es importante romper esta dinámica”, porque “el problema no es la legislación, sino los medios. Hacen falta normativas con mecanismos de fomento y no de policía administrativa”.

Evolución del mercado inmobiliario en 2020 y perspectivas para 2021

Continuó la jornada con un interesante y esperado debate sobre la evolución del mercado inmobiliario en 2020 y las perspectivas para este año, con la participación de Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, Eduard Brull, Tesorero de APCE Catalunya, Ivan Vaqué, Director General de Forcadell y Jordi Mateo, Director General de CATSA y Director nacional de Expansión de TECNITASA.

Tras dejar atrás un año marcado por el impacto del coronavirus, el sector inmobiliario hizo balance y trató de arrojar luz al comportamiento y evolución de su mercado, cuyos macroindicadores han sufrido variaciones notables en los últimos doce meses, siendo el mercado del alquiler uno de los que más ha notado los efectos de la pandemia.

Y es que la oferta de alquiler residencial en España aumentó un 50% en el año 2020, un porcentaje que en Catalunya llegó al 60% de aumento por el mayor protagonismo respecto a la media nacional del alquiler turístico reconvertido en alquiler de larga duración. En las dos principales ciudades ese aumento se ha hecho todavía más patente: Barcelona duplicó su oferta de alquiler en sólo un año y Madrid alcanzó una subida del 80% interanual, según un estudio realizado por API en base a los datos obtenidos de portales inmobiliarios.

En cuanto al número de operaciones, las compraventas registradas en España disminuyeron un 18% interanual durante los 11 primeros meses del 2020, pasando de las 470.637 operaciones de 2019 a las 388.237 operaciones del año pasado. En Catalunya, el número de operaciones disminuyó un 23,1% en los 10 primeros meses del año, pasando de 69.716 operaciones a 53.099. Cabe destacar que los meses de noviembre y diciembre fueron los mejores del año en la comunidad, representando ambos el 27% del total de las operaciones. De las compraventas realizadas en la autonomía, el 83% fueron de vivienda usada y el 17% fueron de obra nueva.

Por último, el segmento de obra nueva fue especialmente prolífico en Catalunya durante el ‘año COVID’. Y es que en los tres primeros trimestres se finalizaron un total de 8.493, una cifra que roza las 8.831 viviendas construidas en todo el 2019. Además, se inició la construcción de 8.695 viviendas hasta finales de septiembre, un ritmo inferior al del 2019, cuando se iniciaron un total de 10.391 residencias hasta la misma fecha, lo que representa una disminución del -16,3%. Del total de viviendas iniciadas hasta finales de septiembre, la provincia de Barcelona acaparó el 79%, seguida de Girona con el 11%, Tarragona con el 6% y Lleida con el 3% restante. Son datos ofrecidos a los API catalanes por parte de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios (APCE) de Catalunya.

Puestos estos datos sobre la mesa, los especialistas destacaron que probablemente el alquiler residencial haya sido el gran damnificado de esta crisis, tanto por la crisis sanitaria como por la normativa aprobada. En este sentido, Eduard Brull, de APCE Catalunya, afirmó que “en el 2020 hemos visto con preocupación una tendencia a la hiperregulación.

Por contra, el sector industrial y logístico es el menos afectado por la crisis y, según Ivan Vaqué, de Forcadell “la logística de la última milla verá un gran auge” y muchos locales ubicados en ciudades cambiarán de uso para adaptarse a las necesidades de las empresas de encontrar espacios de almacenaje en enclaves urbanos para atender las crecientes necesidades del comercio electrónico.

“El 2021 será ligeramente mejor que el anterior, sobre todo en el segundo semestre”. Ivan Vaqué, Forcadell

Respecto a las previsiones de mercado, los ponentes concluyeron que, tras un 2020 en el que se ha producido un efecto de aplazamiento de algunas decisiones, “con la recuperación, el inmobiliario volverá a ser un mercado refugio”. Con estas palabras se manifestó Juan Carlos Álvarez y estas fueron compartidas por el resto de participantes, que se mostraron también optimistas sobre el desarrollo de mercado durante este año.

Todos coincidieron también a señalar la fortaleza de las empresas inmobiliarias durante esta crisis. En este sentido, Eduard Brull, Tesorero de la APCE Catalunya, destacó que ahora “las empresas inmobiliarias están mucho más capitalizadas y saneadas” y eso les ha permitido afrontar esta situación con más posibilidades de éxito.

Cómo construir ciudades más sostenibles e igualitarias

Las dos últimas mesas redondas de la jornada se centraron en la regeneración urbana para conseguir ciudades en las que se viva mejor y en estrategias para eliminar las desigualdades sociales en el ámbito urbano.

En la primera de ellas, la conversación se centró en la renovación de las ciudades y contó con una amplia representación de expertos: Josep Casas, subdirector general de Arquitectura y Vivienda de la Generalitat de Catalunya; Núria Pedrals, presidenta de Arquitectura y Sostenibilidad (AuS); Marta Rofin, especialista en Gestión de Proyectos Urbanos y Espacio Público; Elisabet Silvestre, doctora en Biología y experta en Biohabitabilitat; e Isabel Granell, directora del Observatorio de la Rehabilitación y Renovación Urbana de les Comarcas de Girona (ObRE).

Durante el debate, los especialistas señalaron que la pandemia ha puesto de manifiesto las necesidades no cubiertas de las viviendas. Según Josep Casas,” los problemas no han cambiado, pero han aflorado porque nos hemos encerrado en las ciudades”. Es decir, las carencias ya existían, según los expertos, pero ha cambiado la forma cómo las vivimos. En este sentido, Elisabet Silvestre afirmó que “la vivienda y el espacio construido son un determinante de la salud” y que ahora, con la pandemia, se ha puesto en evidencia la necesidad de diseñar espacios más acordes a estas nuevas necesidades.

“Todos los ciudadanos debemos tener una ciudad saludable en la que nos sintamos representados”. Elisabet Silvestre, doctora en Biología

Por este motivo, los expertos participantes reclaman incentivos para la reforma y rehabilitación de viviendas en aras de convertirlas en espacios eficientes donde se apliquen los nuevos criterios de sostenibilidad, pero también aquellos criterios que impliquen la adaptación de las viviendas a situaciones como la que vivimos actualmente .

Al hablar sobre estrategias de actuación,  se pusieron de relevancia las diferencias entre España y otros países europeos, en los que se han puesto en marcha políticas medioambientales que inciden adecuadamente en el sector de la construcción y la rehabilitación de edificios. Los expertos subrayaron la necesidad de un buen mantenimiento de los inmuebles y de darle un valor real a la salud medioambiental de los espacios. Sobre este tema, Josep Casas insistió en la necesidad de “acertar la escala a la que se aplican las medidas. Se necesitan micro estrategias a nivel de barrio, donde lo que hace un vecino genera un mayor impacto en el resto de vecindario”.

También sobre acertar con las políticas de vivienda se habló al final de la mañana, pero de políticas de vivienda asequible, en este caso.

Y es que el debate de esta última mesa redonda, en la que participaron Joan Clos, actual presidente Fiabci España y Director Ejecutivo ONU-Habitat desde 2010 a 2018, y Lluís Comerón, presidente de la CSCAE – Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, se inició haciendo balance del impacto que ha tenido sobre las ciudades la crisis de la COVID-19.

Clos reflexionó sobre este impacto, afirmando que hay “lecciones evidentes derivadas de la pandemia relativas a la estructura urbana, pero también se están poniendo de manifiesto las desigualdades sociales en la ciudad. La pobreza se está concentrando en las ciudades, cuando antes era en el campo”. En este sentido, el ex alcalde aseveró que “hay mucha relación entre urbanización y prosperidad” y que somos poco conscientes de lo que ha contribuido la urbanización al desarrollo y al conocimiento. Por eso, mostró convencimiento en que “después de la epidemia, las ciudades renacerán mejoradas“.

“Es muy importante pensar cómo vamos a gestionar las desigualdades sociales en las ciudades. ¿Cómo vamos a hacer las viviendas asequibles? “Joan Clos, FIABCI España

Clos también incidió en la importancia de “instaurar en España una política efectiva de vivienda asequible como las del centro de Europa, que se base también en los mismos principios de otros pilares del estado del bienestar como son la sanidad o las pensiones”. Según el ex alcalde de Barcelona y presidente de Fiabci España, “si dejamos al mercado inmobiliario actuar libremente, éste acabará expulsando por completo de las zonas urbanas a los colectivos más vulnerables, y la ciudad necesita a la clase media para funcionar. Por eso hacen falta nuevas políticas de vivienda pública para que aquellos que perciben menos de 2.000 euros al mes no tengan que irse”.

Por su parte, Lluís Comerón hizo hincapié en que “la ciudad es la forma de una sociedad y también su elemento transformador ” y que nuestra sociedad ha cambiado a una velocidad extraordinaria y la ciudad no responde a las nuevas necesidades que han surgido.

El presidente de la CSCAE explicó que “nos enfrentamos a retos nuevos, por lo que surgirán propuestas arquitectónicas distintas. Por otra parte, la longevidad de las personas provoca que las viviendas tengan otro nivel de ocupación, mientras que los cambios de uso también generan necesidades a las que el sector se debe ir adaptando“.  ¿Y cómo está reaccionado el sector ante este nuevo paradigma? Según Comerón, en estos momentos al sector inmobiliario le está costando entrar de una manera clara en la regeneración de las ciudades. Y es que acusamos la falta de una estrategia global en este asunto. Algo en lo que se mostró de acuerdo Clos, que apuntó también que a este problema se añadía el hecho de ¡que “el sector inmobiliario español está en una encrucijada, porque está fuertemente regulado“.

“El sector inmobiliario debe contribuir a los retos del cambio del mundo que se nos viene encima”. Lluís Comerón, CSCAE

¿El gran reto de las ciudades?

Sin duda alguna, a nivel estratégico, el problema más importante de las ciudades es el paro, afirmó con contundencia Clos, que añadió que “los fondos europeos se tienen que destinar a la inversión que genera ocupación, sino no resolveremos el problema del paro“.

Con estas reflexiones, finalizó el debate, en cuya clausura intervinieron Gerard Duelo, Presidente del Colegio de API de Barcelona y del Consejo General de Colegios de API de España y Lluís Marsà, Presidente de APCE Catalunya.

El presidente de los promotores catalanes  se lamentó de la hiperrugulación del sector, que ha impactado muy negativamente en el buen funcionamiento del mercado. Como ejemplo, Marsà citó los siguientes datos: “Cataluña necesita 25.000 o 26.000 viviendas cada año.
En el 2020, nos moveremos en torno a los 12.000″. No solo eso, sino que explicó que en España, faltan 2 millones de viviendas asequibles.

En este sentido, Marsà ofreció a las administraciones la colaboración público-privada para actuar en el aumento de la oferta de alquiler.

El cierre de la jornada corrió a cargo del anfitrión, de la mano de Gerard Duelo, presidente del Colegio de API de Barcelona, que recordó que la transversalidad del mercado inmobiliario es un activo al que hay sacar partido. Ese es el espíritu de la Tribuna Immoscòpia, un evento que reúne anualmente a especialista de los diferentes colectivos profesionales implicados en el sector inmobiliario para analizar la evolución del mercado, diagnosticar problemas y aportar soluciones creativas a los mismos.

“El mercado inmobiliario es transversal y, con eventos como éste, buscamos que esta transversalidad sea enriquecedora”. Gerard Duelo, COAPI de Barcelona y Consejo COAPI España

 

 

 

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